1.4 租赁合同要点解析

在选择租房办公时，经营者一定要注意租赁合同中可能存在的陷阱。因为市面上房屋出租信息的形式五花八门，租房途径更是数不胜数，经营者如何才能在众多的房源信息中找到适合自己的房屋呢？

首先经营者应该明确什么样的房屋能租，什么样的房屋不能租。在选择房屋时，经营者要严格遵守以下原则，如图1-2所示，这样才能规避租赁合同中的风险。

1.没有不动产权证书的房屋不能租

在租赁房屋前，经营者需要验明房屋的不动产权证书、出租人本人的身份证，确认出租人是否有权租赁房屋。不动产权证书的产权人与身份证持有人应相同，无法提供不动产权证书原件的出租人不能相信。不动产权证书是房屋的权属证件，没有不动产权证书就无法证明房屋的权属关系，从而就没有租赁的法律基础。不动产权证书是建立租赁关系的第一个要件。

2.没有房屋租赁证件的房屋不能租

在租赁房屋前，除了要查看不动产权证书和出租人本人的身份证，出租人还要持不动产权证书及其他相关证件到房地产管理部门办理房屋租赁证件，只有获得了房屋租赁证件，房屋出租行为才合法，房屋出租手续才完备。

3.未经综合验收的新建房屋不能租

有的开发商或房屋所有人急功近利，甚至将未经过综合验收部门验收的房屋出租给承租人，这样做既违反国家有关法律、法规，也对承租人的安全造成了威胁。

4.未经原出租人书面同意的房屋不能租

某房屋的承租人未经原出租人的书面同意，擅自转租的房屋不能租。因为根据《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）关于房屋租赁方面的相关规定，承租人如果想把房屋转租，需要经过原出租人的同意，否则原出租人可以要求解除合同。因此，在租房前一定要验明房主的身份证及不动产权证书原件，或者向周围的业主及通过其他渠道打听房子的背景情况。

5.属于违章建筑的房屋不能租

有的单位或个人未得到规划部门的批准，私自建起房屋并出租，对于这类房屋，不但规划部门要对其罚款，强令其限期拆除，而且房地产管理部门也会因其没有不动产权证书和房屋租赁证而对其进行处罚。

6.产权共有的房屋小心租

如果某房屋属于共有产权的房屋，经营者在租赁时要小心，因为产权共有的房屋，如果在房屋产权共有人未一致同意房屋出租的情况下，该房屋不能租。即使大多数共有人同意也不能出租，因为这样就会对不同意房屋出租的房屋产权共有人构成侵权。只有在房屋产权共有人都同意出租房屋的情况下，该房屋才能出租。

7.抵押的房屋小心租

在租赁房屋前，经营者一定要明确该房屋是否被抵押，如果该房屋已经被抵押，在未得到抵押权人的同意之前不能租。

经营者在租房前，除了要明确该房屋是否符合出租规定，还要在签订租赁合同时注意以下几点。

① 签订租赁合同时，一定要保证租赁合同的签订人是出租人本人。如果租赁合同的签订人不是出租人本人，那么经营者的合法权益将得不到保障。

② 有时即使是出租人本人签订的合同，也同样会存在一些陷阱。例如，按照相关规定，未满5年的经济适用房不能对外出租。因此，此类房屋出租签订的租赁合同一般不受法律保护，很容易产生纠纷，一旦出租人违约，承租人维权也十分困难。

③ 有时租赁双方因为一些原因不能及时签订合同，有些出租人会要求承租人支付定金，这时经营者也需要查看房屋的不动产权证书、出租人本人的身份证。在证件没有问题的情况下，对定金数额也有一定的要求，一般定金不超过月租金的20%。这时，如果出租人要求一年一付房租或者要求支付数额较大的定金，经营者需特别注意是否存在骗局。

④ 租房前，经营者要到房地产交易中心进行调查，确认房屋是否已经有房屋租赁登记信息，若已经有房屋租赁登记信息，将会影响新的承租人办理营业执照。

⑤ 如今，租赁市场之所以存在一些陷阱，其根本原因，大都是因为租赁双方在签订合同时权责不清，或是内容不具体，或是权责主体不明确。所以，经营者在与出租人签订房屋租赁合同时，一定要将合同条款细节写清楚。

● 明确房屋的租金、房屋租赁期限、付款时间、付款方式等内容。

● 明确相关的配套费用，如对于租赁期间的水、电、煤气、有线电视、上网等费用由谁交付，并确认现有缴费情况。

● 明确押金的问题，在房屋押金的问题上需在合同内约定，如押金在什么情况下返还，在什么情况下不返还。

● 在房屋租赁合同内明确约定，如房屋出现漏水、室内用品损坏等问题由谁负责。

上述条款要作为合同附件保管，日后一旦发生纠纷时可以通过双方签订的合同免去一些责任。

⑥ 经营者要在承租过程中保留好相关证据，以防日后发生不必要的纠纷。

总之，经营者在实际租房过程中要有防范出租陷阱、规避租赁风险的意识，在租房时要注意以下两点：一是要有维权意识，明确权责关系人；二是完善租赁合同，补充条款要尽量详细。