第一节　房地产法概述

一、房地产

（一）房地产的概念

我国现行法律没有对房地产的概念进行界定，理论界也存在多种观点。本书认为房地产是房产和地产的结合体。所谓房产，是指在法律上具有明确所有权权属关系的房屋财产；所谓地产，是指土地及其相关权益。地产是房产的基础和依托，房产不能脱离地产而单独存在；房产是地产的目标和用途，地产脱离了房产虽然可以单独存在，但是其开发价值就会大打折扣。单一的土地或单一的房屋都不能称作是房地产。房地产有广义和狭义之分。

广义的房地产是指以土地和土地上的建筑物以及其他定着物为主要物质形态的财产及其权属关系的总称。主要包括土地与房屋等建筑物、构筑物，房屋的配套设施以及港口、码头、矿藏、森林等自然资源。

狭义的房地产仅指土地和土地上的建筑物，不包含自然资源。本书主要研究城市的房地产。因为我国的房地产开发与交易主要集中在城市，根据我国现行《城市房地产管理法》的规定来看，农村的房地产尚未列入该法的调整范围。并且我国房地产制度改革也仅局限于城市国有土地和城市住房商品化。

（二）房地产的特征

房地产在法律术语上属于不动产，房地产的基础是土地，土地在房地产中占据主要的核心地位，比照土地的特征，房地产具有如下特征：

1.不可移动性。土地是建筑物、构筑物的依托和基础；建筑物离开土地就不能存在。土地具有不可移动性，这就决定了房地产的不可移动性。在房地产交易中，虽然房地产的权利主体在不断地发生变化，但是房地产自身的空间位置却不会移动。房地产权利主体无法改变土地或建筑物的坐落位置以适应市场的变化，因而在投资房地产时，区位的选择十分重要。

2.异质性。这是指不同地理位置的房地产在价值上存在着很大的区别。由于受自然环境，社会条件的影响，不同城市，不同地段，不同朝向的房地产价值相差很明显。加上建筑材料、建筑风格、房屋的新旧等因素的不同，使得房地产的差异性更为明显。这也造成了不同地区房地产的价格没有可比性，不能形成全国性的房地产市场。

3.稀缺性。土地是不可再生资源，尽管在特定条件下经过人为努力可以扩大，例如填海造田。但就整体而言，土体依旧是有限的，由此也决定了房地产的稀缺性。现代社会，房地产的供需矛盾日益突出。供不应求的状况导致房地产价格居高不下，尤其是特定地区、特定地段或者是特定用途的房地产。

4.耐久性。这是指房地产的使用价值能够长期存在，不会因为使用被消耗。一方面就地产来讲，由于土地自身具有多种用途，因而其利用价值是恒久的。另一方面就房产而言，附着于土地上的建筑物除却少量由于自然原因造成的灭失外，其使用年限通常很长久，少则十年，多则上百年。

5.保值性。随着社会的进步，人口的增加，生活水平的提高，人们对房地产需求也日益迫切。但土地所具有的不可再生性使房地产的供给无法满足人们的需求，供不应求的状况使得房地产的价格不断增加，尤其是位于良好地段的房地产。房地产的保值性吸引着大大小小的投资商以及公民个人。

二、房地产业

房地产业是从事房地产开发、经营、管理和服务，主要在流通领域活动的产业部门，属于第三产业。房地产的运行过程主要有三个环节：

第一，生产环节，即房地产开发，主要指在依法取得使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。

第二，流通环节，即房地产交易，主要包括房地产转让、房地产抵押和房地产租赁。

第三，消费环节。在房地产消费环节中，房地产业既要接受政府的各种管理行为，又要为房地产权利人实施一定的管理行为，如物业管理、中介服务等等。通过管理，让房地产权利人遵守法律行政法规，依法纳税；保护房地产权利人的合法权益不受任何单位和个人的侵犯。

三、房地产法

（一）房地产法的概念

房地产法指调整房地产关系的法律规范的总称。具体指调整人们在房地产权属、房地产开发、房地产交易、房地产管理服务等方面所发生的权利与义务关系的相关法律规范的总称。

房地产法有广义与狭义之分。广义的房地产法包括调整房地产法律关系的所有法律规范。从法的表现形式角度来讲，包括宪法、法律、行政法规、地方法规、部门规章以及国家政策、司法解释中有关调整房地产关系的法律规范；从法律部门角度来讲，包括所有对房地产关系进行调整的宪法规范、刑法规范、行政法规范、民法规范、经济法规范等。狭义的房地产法，在我国一般指房地产单行法律法规，如《城市房地产管理法》、《土地管理法》和《城市房地产转让管理规定》等等。

（二）房地产法的调整对象

房地产法的调整对象，指房地产法的规范事项，涉及房地产用地、房地产开发、房地产交易、房地产管理等多种关系。我们认为，根据调整房地产关系的法律规则的属性不同，基本上可以把房地产关系分为房地产民事法律关系和房地产行政法律关系。当然，由于房地产关系的繁杂性，社会生活中也存在着上述两种房地产关系相互交叉的一些房地产关系，如房屋的征收与补偿关系、房地产权属登记关系等。

1.房地产民事法律关系。房地产民事法律关系是指受民法规则调整的平等主体之间的房地产关系。这类房地产关系十分宽泛、复杂，既有房地产物权关系，也有房地产债权关系。主要包括：房地产权属关系、房地产转让关系，房地产租赁关系、房地产抵押关系、房地产相邻关系、房地产中介服务关系、房地产物业管理关系等。这些关系主要存在于自然人、法人、非法人组织之间，当事人彼此之间没有隶属性，各自是独立的，对其房地产有自主决定的权利。国家只有在特定情况下才能参与，并且要以“平等自愿、协商一致、等价有偿”原则约束。

2.房地产行政法律关系。房地产行政法律关系是指受行政法规则调整的非平等主体之间的房地产关系。这类房地产关系主要包括：土地征收关系、土地价格管理关系、房地产建设项目管理关系、房地产建设用地规划管理关系、房地产开发建设审批关系等等。在这些众多的管理关系中，都要体现国家的意志，国家处于主导地位，行使对房地产关系的监督管理职能，自然人、法人、其他非法人组织处于被管理的地位。例如在对城市土地的利用方面，哪些可以用于房地产开发，哪些不能开发；土地使用者通过何种方式取得土地使用权；土地的价格、用途等，都必须接受政府的审查与批准。

（三）房地产法的作用

房地产业是国民经济的支柱产业之一。房地产业的健康发展，客观上要求用房地产法来加以规范、引导、推动和保障。房地产法在经济建设中具有不可替代的作用。

1.有利于房地产管理。自改革开放以来，我国的房地产业取得了突飞猛进的发展，但是房地产业在发展过程中也遗留了诸多问题。加强房地产法治建设有利于房地产产权制度的完善，有利于房地产市场的健康运行，同时也有利于国家土地收益不流失。

2.有利于保障房地产权利人合法权益。房地产在现阶段既是不可或缺的生活资料，同时又是重要的生产资料。某种程度来讲，房地产是个人财富的重要表现形式，也是一种重要的投资对象。宪法保障公民合法的个人财产不受侵犯。房地产法能在更具体的层面保障房地产权利人的合法权益。

3.有利于促进房地产业健康发展。近年来我国房地产市场成交量大，交易空前繁荣。但是由于我国房地产市场起步晚、机制不健全，许多房地产交易行为不规范、市场管理也很薄弱。房地产法对于我国房地产市场规则的确立、发展有着重要的指导、规范和促进作用，从而保障房地产业的健康发展。