1.56 一般纳税人出租“营改增”后取得的房产如何缴纳增值税

问 2016年7月，甲房地产公司在异地取得了土地使用权，开发建设了文化娱乐城，现在已经竣工验收，准备出租，如何缴纳增值税？

答 《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第16号）规定，一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法计税。

不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，纳税人应按照3%的预征率向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。不动产所在地与机构所在地在同一县（市、区）的，纳税人应向机构所在地主管国税机关申报纳税。

纳税人出租不动产适用一般计税方法计税的，按照以下公式计算应预缴税款

应预缴税款=含税销售额÷（1+11%）×3%

一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产选择适用一般计税方法计税的，也按照上述规定执行。

例1-36 2016年6月，M市的甲房地产公司（一般纳税人）在Y市取得一项土地使用权（新项目），经当地发改委核准的企业投资项目核准证立项为文化娱乐城，新项目适用一般计税方法计税。2017年8月竣工验收，出租给当地影视集团。2017年10月，收到影视集团半年租金5000万元。出租现房，甲公司开具了增值税专用发票，税率为11%，增值税额550万元，价税合计为5550万元收到银行存款已经入账，请计算在甲公司Y市和M市两地如何纳税？

[会计处理]

房地产企业出租其2016年5月1日后自行开发的新项目，适用一般计税方法计税，税率为11%。

销售额=50000000（元）

销项税额=50000000×11%

=5500000（元）

在Y市预缴增值税=50000000×3%

=1500000（元）

在M市申报应纳税额=5500000-1500000-进项税额

（1）在Y市填报增值税预缴税款表预缴增值税。

根据财会〔2016〕22号的规定，月末，企业应将“预交增值税”明细科目余额转入“未交增值税”明细科目：

（2）在机构所在地收到租金时的账务处理：

当月应纳税额=5500000-1500000-进项税额