第一节 中国商业地产运作模式解读
在过去的房地产开发黄金十年里，我国诞生了4000多个大型商业项目，但约80%的大型商业项目开业后由于经营收入坪效低下，导致不少企业陷入困境。大型商业项目陷入经营困境，投资回报低下原因很多，商业物业过度开发、过量供应、电商规模扩大冲击实体商业、缺乏经营管理人才是四个主要原因。
中国商业地产开发仅短短十几年发展历史，大规模、大体量的商业地产建设最近几年才成为行业的热点。熟知商业地产开发阶段，是为了更好地掌握和运用中国商业地产开发规律，以指导开发实践。
本节阅读导图
1 中国商业地产发展经历了3个阶段
我国商业地产发展始于1980年前后，目前历经了3个阶段的发展。
表1-1 商业地产发展的3个阶段
2 商业地产的7种分类
商业地产有以下7种常见的分类方式。
图1-1 商业地产7种常用分类方式
1.按业态业种分
表1-2 按业态业种分的商业地产
2.按选址分
表1-3 按选址分的商业地产
3.按市场范围分
表1-4 按市场范围分的商业地产
4.按照消费行为分
表1-5 按消费行为分的商业地产
5.按行业类型分
表1-6 按行业类型分的商业地产
6.按开发形式分
表1-7 按开发形式分的商业地产
7.按投资价值分
表1-8 按投资价值分的商业地产
3 商业地产开发的3种团队模式
商业地产运作的开发模式主要由策划团队、招商团队、运营团队、物业公司四大部分组成，商业地产的开发模式如图1-2。
图1-2 商业地产运作的开发模式
对于商业团队的组建，有以下3种模式。
模式1.自建团队
商业团队的策划、招商、运营团队均由开发商自己组建并实际操作。这种模式也称为香港模式，所有工作都是自己来完成，是较为极端的发展模式。
这种模式的实现条件是企业实力非常强大，是对开发商的一个较大难度的挑战。
模式2.完全外包给专业公司
这种商业团队的组建完全由第三方专业团队所组成，这是运作商业项目的另一种极端。团队内不含企业内部人员，运作新项目时要组建另外一个团队。
这种模式的风险来自于未来，因为长此以往，对企业的成本控制和专业积累都不算一件好事，较适合开发企业运作单一的商业项目，不考虑长远的发展。
模式3.自建团队+聘请专业顾问
开发企业自建团队，项目全程由自己的运营团队运作，第三方专业团队仅作为项目顾问协助运营。
这种团队模式是目前大部分商业地产开发企业都采取的方式，事实也证明非常适合商业地产发展。在这种模式下，策划和招商两个团队更增加了自己敏感的市场触角。好处是运营团队长期驻场在项目，既能节省成本，也能培养开发企业自己的团队，更便于工作前后的沟通。
4 商业地产资金运作的3种模式
商业地产运作模式的资金链从投资角度来看分为两种：投资商对商业地产项目的投资；投资商对开发商集团或企业的投资。前者只因为投资商看好项目而进行的项目投资，合作的仅为一个项目；后者则是认同开发商，与开发商集团或者企业进行战略合作融资，与开发商共同进行商业地产的开发，从而进行一系列的商业地产项目运作，合作的不止一个项目。
图1-3 资金在商业地产项目中的流向
资金在商业地产项目中的流向有以下3种模式。
模式1：投资商投资项目
一般来讲，商业地产运作模式的资金是这样的流向：从刚刚起步的商业地产开发商，自持项目运作，经过一段时间的经营，产生了收益回归开发商；开发商继续运作新项目，经过这个循环后，开发商的实力越来越强，运作的项目越来越好，将会被一些投资商所看中，投资商对开发商运作的项目进行投资，继续开发商自持—运作项目—运营管理—开发商获得收益这个循环，投资商也将得到相应的投资回报，资金链的运作至此为止。这种流向仅为投资商投资项目。
模式2：投资商直接收购项目或项目公司
投资商直接收购项目或者项目公司，这样对于开发商来说，可迅速回笼资金，而投资商则得到全部的项目运作收益。与模式1同为投资方的两种投资方式。
模式3：投资商投资或收购开发商
更进一步的资金运作流向：当投资商得到了项目的投资收益后，认同开发商的实力，于是投资或者收购开发商，拥有开发商的部分股权，进行商业地产的运作，产生了后续一系列的动作。
5 商业地产投资回报的4种形式
投资回报是指投资者购买商铺后，将商铺出租给经营商户后的租金收益与投资总额的比例。现阶段来说，商业项目较常见的投资回报率为6%～10%。
对于开发商而言，商业地产的投资回报形式有4种：一是靠租售获利，二是靠后期经营收益获利，三是靠物业升值获利，四是资产证券化。
图1-4 商业地产4种投资回报形式
1.靠租售获利
商业地产靠租售获利有以下3种模式。
模式1.只售不租
只售不租的模式即开发商只销售、出让产权，销售完成之后基本上就不再进行干预，仅由物业管理部门进行日常的统一维护管理，这是旧有商业地产开发普遍采用的经营方式。
表1-9 只售不租模式分析
模式2.只租不售
这种模式由开发商自己进行市场培育，营造商业氛围，并承担经营风险，通过持续有效的经营管理提升商业价值。在具体的操作方式上，租赁模式又可分为整体出租、分层或分片出租、零散出租等形式。
表1-10 只租不售模式分析
模式3.租售结合
租售结合的模式，就是租一部分售一部分。开发商往往将物业的一部分租给主力店，再销售一小部分商铺。开发商都掌握大部分的产权，出售的只是小部分，往往将高楼层整体出租给品牌商家，将低楼层作为大商家的辅营区分割后出售，即“主力店＋辅营区”的模式。
表1-11 租售结合模式分析
2.靠后期经营收益获利
如果是靠后期经营收益获利的投资者，就要学会计算商业地产投资中的投资回报率。
投资者年回报率=（预估年租金收益-风险期损失）/商铺售价=6%～10%
预估年租金收益=预估月租金收益×12个月
风险期损失=月租金×2个月
表1-12 投资概算与投资回报差异
后期经营有自主经营和与商家联营两种模式。
模式1.自主经营
一些商业地产开发商对旗下的商业物业不售不租，采取自主经营模式，介入百货、超市、家居等零售行业。
表1-13 自主经营模式分析
模式2.与商家联营
房地产商在开发商业地产之前，就先与知名商业企业结成战略联盟，在明确了主力店的情况下，再对商圈进行准确的分析、合理的市场定位和业态组合。
表1-14 与商家联营模式分析
3.靠物业升值获利
商业地产本质上是一个可以提供长期收益权的金融工具。商业地产开发的本质是通过地产开发整合各种资源，最终形成一个可以提供稳定现金流的房地产载体。大型商业物业就是一个以追求租金收益为目的的资本载体。
表1-15 影响商业地产物业增值的六大因素
4.资产证券化
资产证券化一般是指成熟商业地产的所有者（委托人）将资产交由受托人（并完成资产所有权的转让）经营管理，而委托人作为受益人享有租金的信托安排。而对于新开发的商业地产项目，可以采用“为资产证券化定制商业地产”开发主流模式，以未来股东利益的最大化为目标，以商家的需求为条件，以消费者的需求特点和喜好为设计原点，以资本市场上市为目的，进行专业的、系统的开发。
（1）资产证券化模式优势分析
两年期左右的银行贷款根本无法支撑有长期经营需要的商业地产开发，而传统的商业地产开发模式不得不面临“长期持有”和“资金（资本）不足”的矛盾，通过证券化工具的使用，可以大大加速资金的流转速度，有效地平衡一次性买断收益、物业升值收益，改善企业资本结构。
国外发展较好的购物中心，无一例外都是以房地产信托基金作为资金支持的。对于开发商而言，风险方面的考虑也决定了证券化模式的优势，证券化一方面缓解了现金流的危机，另一方面又可以将风险融入资本市场。
（2）资产证券化操作方法
以房地产信托基金为工具，开发商将所持商业证券化并在资本市场公开发售部分（例如70%）基金单位募集资金，同时保留部分收益（例如30%）以享受分红和物业升值之利。一般情况下，打包的商业地产仍由原开发商的关联公司运营管理。房地产商通过REITs回笼资金投入新项目的开发，项目成熟后又可以卖给自己的REITs。
6 多项目制的商业地产运作模式
多项目制是指企业同时拥有多个项目的商业地产运作的方式。现阶段大型房地产开发企业经过发展运营，已经形成每个项目都有项目商业团队的开发管理结构。最后，企业将多个项目团队整合，成立商业运营公司，管理企业所有的商业项目。
图1-5 多个项目的商业地产运作模式
1.寻求基金/REITs投资
当这个新成立的商业运营公司在开发新项目时，会寻求战略合作伙伴，其中，基金/REITs同前文的商业地产运作模式的投资方相同。
2.引入主力店合作
引入主力店合作是商业运营公司建设了项目之后，将整个项目出租给百货/超市等主力店，这样，对于商业运营公司来说只是收取建筑物的租金，而策划团队、招商团队都由主力店所组成，最终商户的租金收益是由这个主力店所收取。
3.与投资伙伴合作
投资伙伴的合作是指商业经营管理公司将自己所有的商业项目整合，与另外一家大型企业（如开发企业、商业公司或者其他）一起持有。这种合作方式使投资公司不得不面临对市场环境不熟悉、短期内无法建立良好公共关系以及与消费者之间的品牌沟通等问题。