案例三

业主拔掉小区花草种蔬菜怎么办

某小区两业主拔掉小区公共绿化带花草种上了蔬菜，并以粪便施肥，小区居民对此怨声载道。

种上蔬菜的绿化带紧临小区6单元1-1、1-2两业主房前。该片公共绿化带以前种植的各种花草已被青葱、萝卜、小白菜取代，种植面积20平方米左右。菜丛中可见粪便等物，蝇虫飞舞，还不时散发难闻的异味。业主陈先生介绍，1年前入住小区后，所有公共绿化带均被各种花草覆盖，一片生机。去年6月，6单元1-1、1-2两户业主不知什么原因，开始拔掉门前绿化带花草，种上丝瓜、南瓜等时令蔬菜。蔬菜藤蔓四处攀爬，与整个小区绿化环境极不协调。更为糟糕的是，种菜者以粪便施肥，路过此地，臭味扑鼻而来，很影响小区环境。

“用粪便施肥让大家遭受恶臭不说，还会引来蝇虫漫天飞舞”，业主张女士说，包括她在内的数名业主多次与物业管理处和种菜者交涉，一直未果。

为何要拔掉公共绿化带花草种菜？6单元1-2的种菜业主罗先生解释，种有蔬菜的绿化带属于自己私有，种植何种植物由自己决定，物业管理公司也同意其种菜行为。

为该小区提供物业管理服务的物业管理公司项目经理否认了罗先生的说法。被拔掉花草、种上蔬菜的绿化带属于小区公共地带，任何人不得私自改变用途，更无“同意种菜行为”一说。

案例分析

近几年来，业主或以领养绿地为名，或以美化环境为借口，甚至是无须任何理由侵占绿地的事件时有发生，已经成为一种较为普遍的现象。这种现象在物业管理服务中根治难度往往很大，其主要原因是虽然从法律的角度来讲，这种行为是对其他业主共有权的侵占，侵权业主从中获得了较多的经济利益，但这种侵权在其他业主看来并没有侵犯自己的实际利益，尤其是没有构成安全上的威胁或对自己的家居生活产生直接的负面影响，因此，许多业主对此漠不关心，这在客观上助长了侵权业主的蛮不讲理和胡搅蛮缠的做法。

其实，在阻止像本案例中业主侵占绿地，私自改种蔬菜的类似事件中，最主要的是一个观念问题。侵权业主往往都有一个个冠冕堂皇的理由，即是绿地，种蔬菜还是改种其他绿色植物都没有改变绿地的用途，没有对其他人产生什么不利的影响。这里，他们实际上是改变了事件的性质。侵占绿地，之所以定性为“侵占”，而不是“占有”，其根本就在于这是一种侵权行为，这种行为是将归全体业主所有的公共部位——绿地，据为己有，侵犯了全体业主的合法权利和利益，破坏了绿化环境的整体规划，甚至会像本案例中因为粪便施肥而臭味扑鼻、蝇虫孳生，污染了小区居住环境，影响了业主或使用人的正常生活。因此，应该予以治理。

对侵占绿地此类行为的阻止，对于物业服务企业来讲，关键在管理的防微杜渐上，要发现苗头就积极阻止；否则，一旦形成规模，就会增加管理难度，甚至出现管理失控的局面。某住宅区里曾发生过的案例是很有借鉴意义的。该小区两年来“圈地运动”越演越烈。两片公共绿地成了由香椿、石榴、葡萄等密树木组成的杂树林和种植辣椒、韭菜、丝瓜的菜园子。圈地的业主收获了“丰收”果实，但其他业主对此颇有微词。物业管理处在反复劝阻下，发出通知：限10日之内自行清除私自种植的果木和蔬菜，逾期将强行清理，重新统一规划建设绿地。

规定时限到了，仍有部分业主无动于衷，物业管理部只好亲自动手，开始对杂树林、菜园子进行彻底的清理。清理刚刚开始，一个业主把举报电话打到了市园林绿化监察部门，投诉物业管理处私自砍伐树木。园林绿化监察执法人员来到现场，没收了物业管理工作人员的工具，并下发了违章通知书。园林绿化监察部门解释说，物业管理处重新规划建设楼前绿地的初衷是好的，但楼前绿地属于住宅区附属绿地，统一归市园林绿化规划与建设，对其树木的砍伐实行许可制度。并强调无论楼前绿地上的树木何人所种，已经长成这是事实，长成了就要纳入园林绿化监察部门的监管范围。可见，在处理业主侵占绿地行为时，还要注意时机和政策的把握。

另外，在管理中还要注意策略和方法，要注意发挥业主委员会的自治管理作用，善于调动其他业主，形成一种反对随意侵占绿地的舆论呼声，变被动阻止为主动疏导，使问题得以妥善的解决。

相关法规制度

《中华人民共和国民法通则》

第八十三条 不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。

第一百二十四条 违反国家保护环境防止污染的规定，污染环境造成他人损害的，应当依法承担民事责任。

《中华人民共和国物权法》

第三十二条 物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。

第三十三条 因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。

第三十六条 造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重做、更换或者恢复原状。

第七十三条 建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

第七十八条 业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。

业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

第八十三条 业主应当遵守法律、法规以及管理规约。

业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。

第九十五条 共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。

第九十六条 共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。

第九十七条 处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产做重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。

《中华人民共和国环境保护法》

第六条 一切单位和个人都有保护环境的义务，并有权对污染和破坏环境单位和个人进行检举和控告。

第二十三条 城乡建设应当结合当地自然环境的特点，保护植被、水域和自然景观，加强城市园林、绿地和风景名胜区的建设。

《城市绿化条例》

第十三条 城市绿化规划应当因地制宜地规划不同类型的防护绿地。各有关单位应当依照国家有关规定，负责本单位管界内防护绿地的绿化建设。

第十八条 城市的公共绿地、风景林地、防护绿地、行道树及干道绿化带的绿化，由城市人民政府城市绿化行政主管部门管理；各单位管界内的防护绿地的绿化，由该单位按照国家有关规定管理；单位自建的公园和单位附属绿地的绿化，由该单位管理；居住区绿地的绿化，由城市人民政府城市绿化行政主管部门根据实际情况确定的单位管理；城市苗圃、草圃和花圃等，由其经营单位管理。

第十九条 任何单位和个人都不得擅自改变城市绿化规划用地性质或者破坏绿化规划用地的地形、地貌、水体和植被。

第二十条 任何单位和个人都不得擅自占用城市绿化用地；占用的城市绿化用地，应当限期归还。

因建设或者其他特殊需要临时占用城市绿化用地，须经城市人民政府城市绿化行政主管部门同意，并按照有关规定办理临时用地手续。

第二十一条 任何单位和个人都不得损坏城市树木花草和绿化设施。

砍伐城市树木，必须经城市人民政府城市绿化行政主管部门批准，并按照国家有关规定补植树木或者采取其他补救措施。

第二十三条 城市的绿地管理单位，应当建立、健全管理制度，保持树木花草繁茂及绿化设施完好。

第二十八条 未经同意擅自占用城市绿化用地的，由城市人民政府城市绿化行政主管部门责令限期退还、恢复原状，可以并处罚款；造成损失的，应当负赔偿责任。

《物业管理条例》

第七条 业主在物业管理活动中，履行下列义务：

（一）遵守业主公约、业主大会议事规则；

（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

……

第四十六条 对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。

有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。

第五十条 物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。

业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业；物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。

《业主大会和业主委员会指导规则》

第二十条 业主拒付物业服务费，不缴存专项维修资金以及实施其他损害业主共同权益行为的，业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中对其共同管理权的行使予以限制。

第三十五条 业主委员会履行以下职责：

（一）执行业主大会的决定和决议；

……

（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

（五）监督管理规约的实施；

……

（八）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；

（九）业主大会赋予的其他职责。

《居住小区绿化养护等级标准》

一级绿地：

1.植物配置合理。乔、灌、花、草搭配适当，能突出小区特色；绿化充分，无裸露土地。

2.树木生长健壮，生长超过该树种该规格的平均生长量，树冠完整、美观，修剪适当，主侧枝分布匀称，内膛不乱，通风透光，无死树和枯枝死杈；在正常条件下，不黄叶、不焦叶、不卷叶、不落叶；被啃咬的叶片最严重的每株在5%以下；无蛀干害虫的活卵、活虫；介壳虫为害不明显；树木缺株在2%以下；树木无钉栓、捆绑现象。

3.绿篱生长健壮，叶色正常，修剪造型美观，无死株和干枯枝，有虫株率在2%以下；草坪覆盖率达到95%以上，修剪及时整齐美观，叶色正常，无杂草；宿根花卉管理及时，花期长，花色正，无明显缺株。

4.绿地整洁，无杂树，无堆物堆料、搭棚、侵占等现象；设施完好，无人为损坏，对违法行为能及时发现和处理；绿化生产垃圾及时清运。

5.按一级养护技术措施要求认真地进行养护。

二级绿地：

l.植物配置基本合理。乔灌花草齐全。绿化较充分，基本无裸露土地。

2.树木生长正常，生长达到该树种该规格的平均生长量。树冠基本完整，内膛不乱，通风透光，修剪及时，无死树和明显枯枝死杈；在正常条件下，无明显黄叶、焦叶、卷叶、落叶；被啃咬的叶片最严重的每株在10%以下；有蛀干害虫的株数在2%以下；介壳虫为害较轻；树木缺株在4%以下；树木基本无钉栓、捆绑现象。

3.绿篱生长造型正常，叶色正常，修剪及时，基本无死株和干死枝，有虫株率在10%以下；草坪覆盖率达到90%以上，修剪及时，叶色正常，无明显杂草；宿根花卉管理基本及时，花期正常，缺株率在5%以下。

4.绿地整洁，无杂树，无堆物堆料、搭棚、侵占等现象；设施基本完好，无明显人为损坏，对违法行为能及时发现和处理；绿化生产垃圾能及时清运。

5.按二级养护技术措施要求认真地进行养护。

三级绿地：

l.植物搭配一般，绿化基本充分，无明显裸露土地。

2.树木生长基本正常，无死树和明显枯枝死权；在正常条件下，无严重黄叶、焦叶、卷叶；被啃咬的叶片最严重的每株在20%以下；有蛀干害虫的株数在10%以下；介壳虫为害一般；树木缺株在6%以下；树木无明显的钉栓、捆绑现象。

3.绿篱生长造型基本正常，叶色基本正常，无明显的死株和枯死枝，有虫株率在20%以下；草坪宿根花卉生长基本正常，草坪斑秃和宿根花卉缺株不明显，基本无明显的草荒。

4.绿地基本整洁，无明显的堆物堆料、搭棚、侵占等现象；设施无明显的破损，无较严重人为破坏，对人为损坏和违法行为能及时处理；无绿化生产垃圾。

5.按三级养护技术措施要求认真地进行养护。

等外：

不符合三级标准的均列入等外。

解决方法

首先，可采取怀柔策略，物业管理处多次针对业主反映的情况和两家种菜业主协调沟通，进行规劝，但收效甚微。为求得环境的和谐统一，物业管理处还专门在种上蔬菜的绿化带周围安装上了木栅栏，但仍不能达到美化环境的效果。这一行动使业主看到了物业管理处的积极努力，对物业管理处的工作难度有了更多的理解，而这种理解将会转化为支持。

主动与业主委员会沟通，并做好那些未做“圈地”活动的业主的工作，向他们说明物业管理处的管理苦衷，希望得到他们的支持。在业主委员会支持下，物业管理处可展开舆论攻势，积极宣传物权法、城市绿化条例等相关法规，明确指出侵权业主所占绿地是归全体业主所有的公共部位，他们的行为是对全体业主权利的侵犯，是侵权行为。在园区内对侵权业主形成谴责的舆论氛围，使那些“圈地”业主了解他们的行为是违规行为。

发挥管理规约在业主自治管理中的作用，要求“圈地”业主遵守管理规约，规范自身行为。应建议业主委员会决出决定，发出整改限期通告，并暗示如不奏效将通过新闻媒体曝光并付诸法律途径寻求最终解决。